河南省人民政府辦公廳

關(guān)于印發(fā)河南省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革商品房去庫存

專項行動方案(2016—2018年)的通知

豫政辦 〔2016〕174號

 

各市、縣人民政府,省人民政府有關(guān)部門:

《河南省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革商品房去庫存專項行動方案(2016—2018年)》已經(jīng)省政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

河南省人民政府辦公廳

2016年9月28日

河南省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

商品房去庫存專項行動方案(2016—2018年)

根據(jù)《河南省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案(2016—2018年)》,為加快商品房去庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,制定本專項行動方案。

一、總體要求

以“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念為引領(lǐng),按照推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的總體要求,堅持?jǐn)U大需求、消化庫存和穩(wěn)定價格相結(jié)合,去庫存和調(diào)結(jié)構(gòu)相結(jié)合,優(yōu)化存量和引導(dǎo)增量相結(jié)合,棚戶區(qū)改造貨幣化安置與去庫存相結(jié)合,逐步化解區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

到2018年年底,省轄市市區(qū)商品住房庫存去化周期降到12個月以下,三分之二的縣級城市商品住房庫存去化周期降到18個月以下,商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理,供應(yīng)品質(zhì)進(jìn)一步提高,供求總量基本平衡,全省房地產(chǎn)市場持續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。

三、主要任務(wù)

(一)堅持精準(zhǔn)調(diào)控。

1.科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃。各省轄市、縣(市)政府要結(jié)合本地城鎮(zhèn)化進(jìn)程,統(tǒng)籌考慮住房總需求、城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局、商品住房庫存以及供求關(guān)系缺口等因素,科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃和年度實施計劃,努力使各類房屋建設(shè)總量、速度及空間布局與城鎮(zhèn)化發(fā)展水平相適應(yīng)。各縣(市)要于2017年3月底前編制并公布“十三五”住房建設(shè)規(guī)劃和年度實施計劃,各省轄市要于2017年6月底前編制并公布“十三五”住房建設(shè)規(guī)劃和年度實施計劃。各地要科學(xué)統(tǒng)籌安排改善性住房、普通商品住房、政府保障性住房的供應(yīng)比例以及相應(yīng)的土地供應(yīng)計劃,促進(jìn)市場供求總體平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.加強(qiáng)用地調(diào)控。商品住房銷售形勢好、庫存去化周期6個月以下的省轄市、縣(市),要適當(dāng)擴(kuò)大商品住房開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模;庫存總量大、去化周期超過18個月且商品住房銷售連續(xù)3個月同比不升反降的省轄市、縣(市),要減少以至停止商品住房開發(fā)用地供應(yīng)。商業(yè)服務(wù)、辦公等房地產(chǎn)庫存去化周期超過36個月的省轄市、縣(市)要適當(dāng)壓縮乃至?xí)和Ｐ略錾虡I(yè)服務(wù)用地供應(yīng)。已經(jīng)供應(yīng)的商品房待開發(fā)土地,規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要合理控制項目開工、建設(shè)和供應(yīng)節(jié)奏,使之與市場需求和庫存消化能力相銜接,避免產(chǎn)生新的大面積的庫存。改造城中村(棚戶區(qū))騰空的建設(shè)用地,鼓勵用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè);用于房地產(chǎn)開發(fā)用地的,要納入住房用地供應(yīng)計劃,嚴(yán)格控制供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏,確保商品住房有序投放市場。

3.促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的省轄市、縣(市),建設(shè)、規(guī)劃、國土資源等部門可根據(jù)市場狀況,以完善城市功能為導(dǎo)向,研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目,促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目,要重新辦理相關(guān)用地手續(xù),重新核定相應(yīng)的土地價款。(責(zé)任單位:省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳、發(fā)展改革委和各省轄市、縣〔市〕政府)

(二)進(jìn)一步打通商品住房與保障房通道。

1.多渠道滿足公共租賃住房需求。全面停止政府新建公共租賃住房,鼓勵保障性住房平臺公司及專業(yè)化房屋租賃運營機(jī)構(gòu)承租和運營居民自住需求以外的棚戶區(qū)改造安置住房,面向符合公共租賃住房保障條件的或其他有租房需求的對象出租。各省轄市、縣(市)政府要向符合條件的低收入住房困難家庭給予一定租金補(bǔ)助。

2.大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作。2017—2018年各省轄市、縣(市)棚戶區(qū)改造貨幣化安置率不得低于50%。庫存量大、去化周期長的省轄市、縣(市)推進(jìn)棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置方式為主。庫存去化周期18—30個月的省轄市、縣(市)貨幣化安置比例不得低于80%,庫存去化周期30個月以上的省轄市、縣(市)要全部實行貨幣化安置。鼓勵2016年棚戶區(qū)改造項目由實物安置向貨幣化安置轉(zhuǎn)變,并根據(jù)計劃調(diào)整原安置房用地規(guī)劃條件和規(guī)劃用途。(責(zé)任單位:省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財政廳、國家開發(fā)銀行河南省分行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行河南省分行和各省轄市、縣〔市〕政府)

(三)努力擴(kuò)大住房消費。

1.鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房。各省轄市、縣(市)政府要結(jié)合農(nóng)民進(jìn)城購房的特點,采取更加有針對性的鼓勵政策,擴(kuò)大農(nóng)民進(jìn)城購房規(guī)模。商品住房庫存去化周期超過12個月的省轄市、縣(市),要結(jié)合本地實際出臺農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼政策,鼓勵建立農(nóng)民進(jìn)城購房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu),為進(jìn)城購房農(nóng)民提供融資便利和支持。2016年年底前各地要出臺“農(nóng)民安家貸”配套實施細(xì)則,進(jìn)一步發(fā)揮其對住房消費的支持作用。加強(qiáng)對進(jìn)城農(nóng)民的職業(yè)介紹、技能培訓(xùn)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)等服務(wù);對進(jìn)城購買住房的農(nóng)民,要確保其接受義務(wù)教育的適齡子女在當(dāng)?shù)毓k學(xué)校入學(xué)。

2.擴(kuò)大商品住房需求。各省轄市、縣(市)政府要加強(qiáng)對改善性住房、商業(yè)經(jīng)營用房、辦公樓等方面去庫存政策的研究,適時出臺符合本地實際的去庫存政策。有條件的地方可將購房補(bǔ)貼的范圍擴(kuò)大到城鎮(zhèn)家庭自住及改善性住房,有效滿足改善性住房需求。鼓勵各級行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)等通過購買商業(yè)辦公類商品房解決其業(yè)務(wù)用房需求。

3.充分發(fā)揮住房公積金作用。研究出臺擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施,將符合條件的農(nóng)民工、個體工商戶、靈活就業(yè)人員等納入住房公積金受益范圍,并將繳存住房公積金列入勞動合同約定事項,加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)。住房公積金個貸率低于80%的城市要合理確定貸款條件、優(yōu)化流程、簡化手續(xù),切實提高資金使用效率,支持繳存職工使用住房公積金租、購住房,充分發(fā)揮住房公積金對住房消費的支撐作用。

(責(zé)任單位:省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、教育廳、財政廳、人力資源社會保障廳、人行鄭州中心支行和各省轄市、縣〔市〕政府)

(四)加快發(fā)展住房租賃市場。

1.積極發(fā)展住房租賃企業(yè)。鼓勵發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè),通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提供專業(yè)、規(guī)范的住房租賃服務(wù),提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平,滿足不斷增長的住房租賃需求。到2018年年底,力爭培育一批具有一定規(guī)模的住房租賃企業(yè),繁榮住房租賃市場。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍,利用庫存住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù);引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,發(fā)展租賃地產(chǎn)。

2.多渠道增加租賃房源。鼓勵政府、企業(yè)、社團(tuán)、個人將擁有所有權(quán)、合法使用權(quán)或管理權(quán)并符合出租條件的房源用于出租。加強(qiáng)住房租賃企業(yè)備案管理,鼓勵個人委托住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出租住房。各省轄市、縣(市)政府要根據(jù)本地房屋租賃市場需求,細(xì)化工作流程,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范進(jìn)行設(shè)計改造后按間出租,改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施,確保消防設(shè)施完好有效。(責(zé)任單位:省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委、國土資源廳和各省轄市、縣〔市〕政府)

(五)切實提高住房品質(zhì)。

1.提高供應(yīng)品質(zhì)。圍繞房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,切實提高商品住房供應(yīng)品質(zhì)。各省轄市、縣(市)政府要切實提高投融資能力,加大商品住房周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)力度,增強(qiáng)住房消費吸引力。鼓勵引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建的商品住房項目調(diào)整建設(shè)為成品住房,建設(shè)、國土資源等部門要研究出臺推動成品住房發(fā)展的政策措施,積極推進(jìn)鄭東新區(qū)、鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)成品住房試點工作,引導(dǎo)省內(nèi)骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和重點項目推廣成品住房,力爭2020年全省實現(xiàn)成品住房全覆蓋。

2.提升物業(yè)服務(wù)水平。2017年在全省開展物業(yè)服務(wù)提升年活動。各省轄市、縣(市)政府要研究制定獎勵扶持政策,鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展示范項目創(chuàng)建活動。采取有效措施,積極推進(jìn)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造,引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè),提高專業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋率。強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)日常監(jiān)管,對監(jiān)督檢查不達(dá)標(biāo)以及多次計入不良行為記錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè),要依法進(jìn)行清理整頓。(責(zé)任單位:省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳和各省轄市、縣〔市〕政府)

(六)優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境。

1.強(qiáng)化企業(yè)服務(wù)。各省轄市、縣(市)政府要按照行政審批制度改革有關(guān)要求,清理、廢止一批過時的限定性政策以及限制房地產(chǎn)開發(fā)的不合理規(guī)定,為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供政策環(huán)境。嚴(yán)格執(zhí)行行政許可法及相關(guān)法律、法規(guī),進(jìn)一步優(yōu)化行政審批流程,簡化程序、縮短時限、提高效率。優(yōu)化房屋交易流程,提高工作效率,創(chuàng)新購房模式,推廣“房產(chǎn)超市”,集中展示房企產(chǎn)品,方便群眾選購。

2.做好企業(yè)幫扶工作。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在防范風(fēng)險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求。對項目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費、政府性基金和相關(guān)規(guī)費,可以按照相關(guān)政策規(guī)定采取緩繳、分期繳納等方式,緩解企業(yè)階段性的資金困難。各省轄市、縣(市)政府要積極探索依托政府性平臺公司,按照有償、互助、擔(dān)保的原則吸引開發(fā)企業(yè)積極參與,建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債周轉(zhuǎn)基金,在風(fēng)險可控的前提下,積極幫助困難企業(yè)解決開發(fā)建設(shè)經(jīng)營過程中短期過橋資金需求問題,避免企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險。積極為企業(yè)兼并重組和聯(lián)合開發(fā)創(chuàng)造條件,協(xié)助做好問題樓盤的盤活和化解工作。

3.加強(qiáng)企業(yè)市場準(zhǔn)入和清出管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入管理,通過招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地,要根據(jù)地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃,設(shè)定相應(yīng)的資質(zhì)準(zhǔn)入條件,從源頭上杜絕企業(yè)超資質(zhì)開發(fā)問題發(fā)生。企業(yè)在工商注冊地外開發(fā)房地產(chǎn)項目的,可以不再新設(shè)立獨立法人資格的子公司,以分公司名義在項目所在地辦理項目審批手續(xù)、設(shè)立銀行賬號并在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)依法辦理稅務(wù)登記、申報納稅、依法繳納有關(guān)稅費。培育和發(fā)展一批綜合實力強(qiáng)、經(jīng)營信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),支持省內(nèi)骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過品牌輸出、合作開發(fā)等方式參與縣域房地產(chǎn)開發(fā)。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督管理,對近3年內(nèi)無開發(fā)項目、無納稅申報的企業(yè),采取降低房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)等途徑使其退出。加強(qiáng)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管,提高市場風(fēng)險防控能力。加強(qiáng)企業(yè)誠信體系建設(shè),對列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單的企業(yè),在資質(zhì)升級和延續(xù)等方面予以限制或禁止。(責(zé)任單位:省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、發(fā)展改革委、國土資源廳、工商局、國稅局、地稅局、省政府金融辦、人行鄭州中心支行和各省轄市、縣〔市〕人民政府)

四、強(qiáng)化落實

1.落實工作責(zé)任。各省轄市、縣(市)政府是本地房地產(chǎn)市場調(diào)控的責(zé)任主體,要研究制定工作方案,建立房地產(chǎn)市場調(diào)控部門聯(lián)動機(jī)制,定期召開房地產(chǎn)市場形勢分析調(diào)控聯(lián)席會議,及時把握市場走向和發(fā)展趨勢,積極主動采取精準(zhǔn)調(diào)控措施,確保市場運行健康平穩(wěn)。各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、財政、稅務(wù)、教育、人力資源社會保障、國土資源等部門要充分發(fā)揮職能作用,共同做好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項工作。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作,支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求,支持居民自住和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.完善市場監(jiān)測和預(yù)警機(jī)制。切實加強(qiáng)房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測和調(diào)查研究,及時準(zhǔn)確統(tǒng)計上報本地房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù),加強(qiáng)市場分析研判,完善調(diào)控和預(yù)警機(jī)制,及時研究解決房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的困難和問題,確保房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,實現(xiàn)市場自我調(diào)節(jié)。

3.加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。創(chuàng)新宣傳形式和載體,注重發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)等新興媒體的作用,加強(qiáng)正面宣傳和輿論引導(dǎo),為商品住房去庫存營造良好輿論氛圍。通過印發(fā)通報、簡報等方式定期發(fā)布各地商品住房去庫存的做法和經(jīng)驗,切實加快去庫存工作進(jìn)程。

4.強(qiáng)化考核問效。建立健全商品住房去庫存評價指標(biāo)體系,完善商品住房可售面積變化率、庫存去化周期和凈減少量等考核指標(biāo),對各地去庫存情況定期進(jìn)行分析、評價、考核,對措施不力、去庫存效果不明顯的省轄市、縣(市)進(jìn)行通報。